Transformer un local en logement à Nancy
Un rez-de-chaussée commercial, un bureau ou un atelier devenu logement : à Nancy, l'autorisation dépend des travaux de façade, et les rues commerçantes protégées comme le secteur sauvegardé ajoutent leurs règles.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Passer d'une destination à une autre, par exemple d'un commerce ou d'un bureau à un logement, demande une déclaration préalable si la façade et la structure porteuse ne changent pas, et un permis de construire dans le cas contraire.[1] À Nancy, le rez-de-chaussée d'un immeuble situé sur un linéaire commercial protégé du PLUi-HD doit rester affecté au commerce, aux services, aux équipements ou aux bureaux (règlement du PLUi-HD, p. 38, vérifié le 28 octobre 2026) ; le PSMV prévoit une règle comparable dans le centre historique, et y impose des tailles minimales de logement (règlement du PSMV, p. 29, vérifié le 28 octobre 2026).[2][3]
Destinations et sous-destinations
Le code de l'urbanisme classe les constructions en 5 destinations, divisées en sous-destinations ; la liste a été complétée en 2023 par la « cuisine dédiée à la vente en ligne » et les « lieux de culte ».[1][4]
| Destination | Sous-destinations |
|---|---|
| Exploitation agricole et forestière | Exploitation agricole ; exploitation forestière |
| Habitation | Logement ; hébergement |
| Commerce et activités de service | Artisanat et commerce de détail ; restauration ; commerce de gros ; activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle ; cinéma ; hôtels ; autres hébergements touristiques |
| Équipements d'intérêt collectif et services publics | Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés ; locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés ; établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale ; salles d'art et de spectacles ; équipements sportifs ; lieux de culte ; autres équipements recevant du public |
| Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire | Industrie ; entrepôt ; bureau ; centre de congrès et d'exposition ; cuisine dédiée à la vente en ligne |
Changer de sous-destination à l'intérieur d'une même destination ne demande pas de déclaration préalable ; s'il s'accompagne de travaux sur la façade ou la structure porteuse, il faut un permis de construire.[1][5]
Déclaration préalable ou permis
| Situation | Autorisation |
|---|---|
| Changement de destination sans modifier la façade ni la structure porteuse | Déclaration préalable |
| Changement de destination avec modification de la façade ou de la structure porteuse (vitrine remplacée par des fenêtres, porte créée) | Permis de construire |
| Changement de sous-destination dans la même destination, sans travaux sur la façade ni la structure | Aucune formalité d'urbanisme |
| Changement de sous-destination avec travaux sur la façade ou la structure porteuse | Permis de construire |
| Garage d'une maison transformé en pièce de vie | Pas un changement de destination : le garage est un local accessoire. Déclaration préalable au-delà de 5 m² transformés (article R*421-17 g et fiche officielle) ; au-delà de 40 m², l'article R*421-14 b peut viser le permis : nous faisons confirmer le régime par la mairie ; déclaration dès que l'aspect extérieur change |
Sources : articles R*421-14 et R*421-17 du code de l'urbanisme et fiches officielles.[5][6][1][7][8] Le garage étant déduit de la surface de plancher, sa transformation en crée.[9] Quand le permis est exigé, l'architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher, et toujours pour une société.[10]
Les règles de Nancy
- Linéaires commerciaux protégés du PLUi-HD : le rez-de-chaussée des constructions repérées au plan général « doit être obligatoirement affecté » au commerce et aux services, aux équipements ou aux bureaux ; un logement n'y est pas admis (règlement du PLUi-HD, p. 38, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Linéaires du PSMV : dans le centre historique, le rez-de-chaussée des locaux repérés est réservé à l'artisanat, au commerce de détail, à la restauration, aux équipements et aux bureaux ou services (règlement du PSMV, p. 29, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
- Tailles de logement du PSMV : 25 m² au moins pour un T1, 45 m² pour un T2, 60 m² pour un T3 ; un immeuble ne peut pas être divisé uniquement en studios, T1 et T2 (règlement du PSMV, p. 29, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
- Stationnement : aucune place exigée pour un changement de destination vers l'habitation qui agrandit un logement existant, ni pour un seul logement de 90 m² au plus créé dans un bâtiment existant sans augmenter son volume (règlement du PLUi-HD, p. 48, vérifié le 28 octobre 2026). Dans le PSMV, une place par logement créé lors d'une réhabilitation d'ensemble avec changement de destination ; les commerces vacants hors linéaires transformés en logements en sont exemptés (règlement du PSMV, p. 113, vérifié le 28 octobre 2026).[2][3]
- Pleine terre : pour une transformation en logement, le coefficient de pleine terre ne peut descendre sous 0,1, et la pleine terre existante ne diminue pas (règlement du PLUi-HD, p. 63, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Copropriété : le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble ; un projet qui s'en écarte demande une décision de l'assemblée générale.[7]
- Logement décent : pour louer, une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.[11]
La taxe d'aménagement d'une transformation
Pour les autorisations délivrées depuis le 15 février 2025, « la surface transformée par ces opérations est incluse dans la surface taxable » quand un local non destiné à l'habitation devient un logement, avec un abattement de 50 % qui ne se cumule pas avec celui des 100 premiers m².[12] Le guide de la taxe d'aménagement donne le calcul.
Questions fréquentes
Transformer un local commercial en logement demande-t-il un permis ?
Transformer un garage en chambre est-il un changement de destination ?
Non : les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. Mais le garage est déduit de la surface de plancher, et l'aménager en pièce de vie en crée : déclaration préalable au-delà de 5 m², et nous faisons confirmer le régime par la mairie au-delà de 40 m².[6][8][5]
Peut-on diviser un immeuble en studios dans le centre de Nancy ?
Pas uniquement en studios, T1 et T2 dans le secteur sauvegardé : le PSMV l'interdit et fixe des surfaces minimales par type de logement.[3]
Voir aussi
Secteur sauvegardé
Ville-Vieille, Ville-Neuve, places du XVIIIe : le PSMV remplace le PLUi, l'ABF donne son accord, même pour l'intérieur.
Copropriété
Assemblée générale d'abord, mairie ensuite : l'ordre, les majorités, et ce que change le secteur sauvegardé.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, le délai, l'accord de l'ABF et les immeubles inscrits.
Déclaration préalable
Quels travaux, quelles pièces, quel délai : le dossier le plus courant à Nancy, déposé sur le guichet de la Métropole.
Sources consultées (12)
- [1]service-public.fr, fiche F35336 « Changement de destination ou d'usage d'un bâtiment » (cite C. urb. R151-27 à R151-29, R*421-14, R*421-17 ; CCH L631-7 à L631-10), vérifiée le 24 avril 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35336. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]PLUi-HD du Grand Nancy, règlement littéral (pages citées entre parenthèses), document approuvé en novembre 2025, dossier du 14 octobre 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_245400676/1b865ce9f4bca403165ef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]Plan de sauvegarde et de mise en valeur du site patrimonial remarquable de Nancy, règlement (décembre 2019, modification n° 1 d'octobre 2022), pièce annexée au PLUi-HD sur le Géoportail de l'urbanisme (pages imprimées citées), PSMV approuvé par arrêté préfectoral du 20 décembre 2019, modifié par arrêté du 22 novembre 2022. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_245400676/1b865ce9f4bca403165ef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Banque des Territoires (Localtis), « Réglementation des dark stores : après l'arrêt du Conseil d'État, le décret est enfin paru », 24 mars 2023. banquedesterritoires.fr/reglementation-des-dark-stores-apres-larret-du…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]Code de l'urbanisme, article R*421-17, version en vigueur depuis le 22 février 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053561259. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]service-public.fr, fiche F2416 « Transformer un local professionnel ou commercial en logement », vérifiée le 9 mai 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2416. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]service-public.fr, fiche F36776 « Changer un garage en pièce de vie », vérifiée le 21 novembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36776. Consulté le 23 octobre 2026.
- [9]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [11]service-public.fr, fiche F24611 « Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ? », vérifiée le 19 juin 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F24611. Consulté le 23 octobre 2026.
- [12]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
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