Surélever une maison ou un immeuble à Nancy
Ajouter un niveau, rehausser une toiture, créer un attique : à Nancy, la faisabilité d'une surélévation se joue sur trois plans du PLUi-HD, celui des hauteurs, celui de la qualité urbaine et, parfois, la protection du bâtiment.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Une surélévation suit les seuils d'une extension : en zone urbaine, déclaration préalable jusqu'à 40 m² créés, permis au-delà, et permis au-delà de 20 m² si la surface de plancher totale dépasse ensuite 150 m².[3][4] Sa faisabilité dépend du plan des hauteurs du PLUi-HD : en secteur de limitation stricte, la surélévation est interdite ; en limitation souple, l'égout doit rester entre ceux des voisins.[5] Dans les ensembles de villas, d'habitat groupé et de maisons en bande, elle est interdite ; dans les ensembles de maisons de ville, admise en continuité de la façade ou en attique (règlement du PLUi-HD, p. 107, vérifié le 28 octobre 2026).[5] Elle n'exige pas de pleine terre supplémentaire.[5]
Déclaration préalable ou permis
Service-public traite agrandissement et surélévation dans la même fiche : les seuils sont identiques.[3] Pour un étage supplémentaire, seules comptent les surfaces de plus de 1,80 m sous plafond, et la modification de l'aspect extérieur rend toujours une autorisation nécessaire.[4]
- 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change
- 5 m²Déclaration préalable
- 20 m²Déclaration préalablepermis si le total dépasse 150 m² de surface de plancher
- 40 m²Permis de construire
Le seuil se lit sur la surface de plancher ou l'emprise au sol créée. Une construction nouvelle détachée de la maison suit d'autres seuils ; dans le site patrimonial remarquable et dans les abords d'un monument, même une petite construction nouvelle demande une déclaration.[3][6]
Sur une maison de 130 m², un étage de 25 m² fait passer le total à 155 m² et impose le permis, puis l'architecte.[4][7]
Le plan des hauteurs
| Prescription | Part de Nancy | Ce qu'elle impose |
|---|---|---|
| 9 m de hauteur de façade, gabarit n° 1 | 42,8 %, limitations comprises | Façade de 9 m, puis une oblique à 45° jusqu'à 3 m au-dessus (p. 83) |
| Limitation souple | 17,9 % | Égout entre ceux des deux voisins, sans s'aligner sur le plus haut ; un niveau de plus que des voisins plus bas, sans dépasser la hauteur du secteur (p. 85-86) |
| Limitation stricte | 3,4 % | Pas plus haut que les voisins du même ensemble urbain ; surélévation interdite (p. 85) |
| Hauteur des premiers et seconds rangs (Nancy) | 40,4 % | Premier rang de 20 m depuis la rue à défaut d'autre profondeur ; au-delà, 3 m de moins (6 m si la hauteur du premier rang dépasse 10 m) (p. 87-88) |
| Cœurs d'îlots, seconds rangs et franges protégés | 5,5 % | Aucune construction principale ; surélévation d'un seul niveau ; annexes de 6 m², piscines de 10 m² (p. 55, 84) |
Règlement littéral du PLUi-HD, article U6, pages entre parenthèses, vérifié le 28 octobre 2026.[5] Parts : notre calcul sur les couches du Géoportail de l'urbanisme.[2] La hauteur se mesure depuis le point le plus bas du terrain naturel avant travaux, à l'aplomb de la construction ; sur une rue parallèle à une pente de 10 % ou plus, depuis le point le plus haut (p. 82).
- Gabarit n° 1 : au-dessus de la hauteur de façade, une oblique à 45° jusqu'à 3 m ; gabarit n° 2 : un quart de cercle de 6 m de rayon. Ce sont des volumes, pas des formes de toit (règlement du PLUi-HD, p. 83, vérifié le 28 octobre 2026).
- Étage entier : un dépassement de 1,50 m au plus peut être accordé pour créer un étage entier sur une construction existante (règlement du PLUi-HD, p. 82, vérifié le 28 octobre 2026).
- Construction déjà trop haute : surélévation ou extension possibles sans dépasser sa hauteur absolue (règlement du PLUi-HD, p. 85, vérifié le 28 octobre 2026).
- Au-delà de la bande de 20 m, en secteur d'implantation n° 1 : 3 m de plus au maximum, un niveau (règlement du PLUi-HD, p. 84, vérifié le 28 octobre 2026).
Selon le type de bâtiment
- Maisons de ville et immeubles de rapport : surélévation admise « soit si elles s'inscrivent en continuité du dessin de façade », soit en attique en retrait d'au moins 1 m ; la toiture peut alors changer de forme (règlement du PLUi-HD, p. 100, 107, vérifié le 28 octobre 2026).
- Villas, habitat groupé, maisons en bande : « Les surélévations sont interdites » (règlement du PLUi-HD, p. 107, vérifié le 28 octobre 2026).
- Élément bâti protégé : interdite pour une villa, une église ou un château ; admise pour une maison de ville ou un immeuble de rapport, en continuité ou en attique (annexe n° 1 du règlement du PLUi-HD, p. 55, vérifiée le 28 octobre 2026).[8]
- Secteur sauvegardé : le gabarit suit celui des voisins, au plus 1 m au-dessus du plus élevé pour un étage de plus ; les charpentes anciennes sont conservées (règlement du PSMV, p. 39, 67, vérifié le 28 octobre 2026).[1]
- Avenue de Strasbourg : le règlement de 2008 interdit les surélévations, sauf pour un édifice en simple rez-de-chaussée compris entre deux mitoyens de R+1 ou plus, pour rattraper la silhouette de la rue.[9]
Ce que change la loi du 26 novembre 2025
La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement contient deux mesures en faveur des surélévations :[10][11]
- Pas de refus pour un défaut de l'existant : le nouvel article L. 111-35 interdit de refuser une surélévation sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur.[12]
- Dérogations élargies : l'article L. 152-6 permet de déroger aux règles du PLU pour surélever une construction achevée depuis plus de deux ans, quand la surélévation crée ou agrandit des logements.[10][13]
[12]« Lorsqu'une construction régulièrement édifiée fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d'un immeuble existant, l'autorisation d'urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur des constructions. »
La hauteur n'est pas dans cette liste, et la règle ne lève ni l'accord de l'ABF ni les interdictions du PSMV. La dérogation est une faculté, qui se demande et se motive dans le dossier.[12][10]
Structure, copropriété, énergie
Structure. Avant de dessiner, il faut savoir si les murs et les fondations peuvent porter le niveau ajouté ; sur un sol argileux, la question se pose aussi pour les fondations.[14] Cette vérification relève d'un bureau d'études ; nous vous indiquons ce qu'il faut lui demander.
Copropriété. Dans un immeuble, une surélévation touche les parties communes : l'accord de l'assemblée générale est nécessaire avant de déposer.[15][16]
Pleine terre et stationnement. Une surélévation ne crée pas d'emprise : la règle de pleine terre et de biotope ne s'applique pas ; elle n'exige pas de place si elle reste sous 25 % de la surface existante sans logement nouveau (règlement du PLUi-HD, p. 49, 62, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
Énergie. Pour la RE2020, une surélévation est une extension : les exigences portent sur la partie nouvelle.[17][18]
Questions fréquentes
Faut-il un permis pour surélever une maison à Nancy ?
En zone urbaine, au-delà de 40 m² créés, oui ; entre 20 et 40 m², oui aussi si la surface totale dépasse 150 m². Sinon, une déclaration préalable suffit.[4]
Puis-je surélever ma maison dans un ensemble de villas ?
Non : dans les ensembles de villas, d'habitat groupé et de maisons en bande du PLUi-HD, les surélévations sont interdites.[5]
Que veut dire « limitation souple » ?
En cas de surélévation, l'égout du toit doit se placer entre ceux des deux voisins, sans s'aligner sur le plus haut ; si les voisins sont plus bas que la hauteur autorisée, on peut dépasser leur égout d'un niveau au plus.[5]
Voir aussi
Règles du PLUi-HD
Implantation, hauteur, pleine terre, stationnement : comment lire les plans thématiques du PLUi-HD pour une parcelle de Nancy.
Maisons de ville, villas
Les ensembles urbains du PLUi-HD : fenêtres, enduits, toitures, lucarnes, clôtures et surélévation selon le type de maison.
Copropriété
Assemblée générale d'abord, mairie ensuite : l'ordre, les majorités, et ce que change le secteur sauvegardé.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, le délai, l'accord de l'ABF et les immeubles inscrits.
Sources consultées (18)
- [1]Plan de sauvegarde et de mise en valeur du site patrimonial remarquable de Nancy, règlement (décembre 2019, modification n° 1 d'octobre 2022), pièce annexée au PLUi-HD sur le Géoportail de l'urbanisme (pages imprimées citées), PSMV approuvé par arrêté préfectoral du 20 décembre 2019, modifié par arrêté du 22 novembre 2022. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_245400676/1b865ce9f4bca403165ef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [2]Géoportail de l'urbanisme, couches zone_urba, prescription_surf, info_surf et assiette_sup_s (services WFS et API Carto de l'IGN) intersectées avec la commune 54395 ; surfaces calculées par nos soins en Lambert 93. apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
- [4]service-public.fr, fiche F37923 « Mezzanine ou étage supplémentaire : faut-il une autorisation d'urbanisme ? », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37923. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]PLUi-HD du Grand Nancy, règlement littéral (pages citées entre parenthèses), document approuvé en novembre 2025, dossier du 14 octobre 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_245400676/1b865ce9f4bca403165ef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]Code de l'urbanisme, article R421-11, version en vigueur depuis le 16 novembre 2024. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050497040. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]PLUi-HD du Grand Nancy, règlement littéral, annexe n° 1 : éléments bâtis et paysagers protégés ; liste de Nancy (NAN-001 à NAN-216, p. 19 à 30 de l'annexe) et règles par typologie (p. 41 à 55 de l'annexe), document approuvé en novembre 2025, dossier du 14 octobre 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_245400676/1b865ce9f4bca403165ef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]Ville de Nancy et DRAC de Lorraine, ZPPAUP de Nancy (avenue de Strasbourg, quartiers Saint-Pierre et Bonsecours), règlement (pages citées), lu au moyen d'un outil de lecture du web : citations à relire sur le PDF avant tout dossier, juin 2008. nancy.fr/fileadmin/NAN/services/urbanisme/ZPPAUP_REGL.pdf. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]ANIL, analyse juridique de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement. anil.org/aj-simplification-drot-urbanisme-et-logement/. Consulté le 23 octobre 2026.
- [11]Ministère de la Transition écologique, « Loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement du 26 novembre 2025 (dite loi Huwart) », publié le 9 juin 2026. ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/loi-simplification-du-droit-lurb…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [12]Code de l'urbanisme, article L111-35, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000052860720. Consulté le 28 octobre 2026.
- [13]Code de l'urbanisme, article L152-6, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000052866792. Consulté le 28 octobre 2026.
- [14]PLUi-HD du Grand Nancy, annexes informatives : clôtures et ravalements soumis à déclaration (p. 15 à 17), permis de démolir (p. 18), zonage archéologique (p. 35), aléas inondation, mouvements de terrain, argiles, cavités et mines (p. 36 à 41), bien UNESCO (p. 31), dossier du 14 octobre 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_245400676/1b865ce9f4bca403165ef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [15]service-public.fr, fiche F35349 « Qui peut déposer une demande d'autorisation d'urbanisme ? » (cite C. urb. R*423-1, R*431-5 à R*431-12 ; loi n° 65-557, art. 25), vérifiée le 28 novembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35349. Consulté le 23 octobre 2026.
- [16]service-public.fr, fiche F1107 « Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement » (cite loi n° 65-557, art. 9, 25, 26, 42), vérifiée le 18 février 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1107. Consulté le 23 octobre 2026.
- [17]Ministère chargé du logement (DHUP), fiche d'application RE2020 « Extension nouvelle d'un bâtiment existant et construction de petite surface », version 1.1 du 15 avril 2025. rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/20250415_fiche_ap…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [18]Arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments, art. 50-3 (version consolidée reproduite par AIDA-INERIS), modifié en dernier lieu par l'arrêté du 18 mars 2026. aida.ineris.fr/reglementation/arrete-040821-relatif-exigences-performa…. Consulté le 23 octobre 2026.
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