Urbanisme à Nancy : ce qui s'applique à votre projet

Trois documents se partagent le territoire. Le plan local d'urbanisme intercommunal habitat et déplacements (PLUi-HD) de la Métropole du Grand Nancy s'applique à la plus grande partie de la commune ; il exclut le périmètre du PSMV, qui tient lieu de PLU dans le centre historique.^[5][13] Le long de l'avenue de Strasbourg, le PLUi-HD s'applique avec le règlement de l'ancienne zone de protection du patrimoine (ZPPAUP), et la règle la plus contraignante prévaut.^[5][14]

Sources : pages de la ville et de la Métropole, pièce « procédures » du PLUi-HD, arrêté de mise à jour n° 4, servitudes AC4 et fiche du document sur le Géoportail de l'urbanisme.^{[2][15][3][16][17][6][4][18]}

Le PLU communal de Nancy est archivé sur le Géoportail depuis le 17 novembre 2025.^[19] Règlement littéral du PLUi-HD (PDF) · Règlement du PSMV (PDF)

• Modification n° 1 du PLUi-HD, prescrite le 9 juillet 2026. Elle porte notamment sur « la modification des dispositions propres à la commune de Nancy », sur les implantations et les extensions, le règlement des clôtures et les cœurs d'îlots. L'enquête publique se tient du 20 octobre 2026 à 10 h au 20 novembre 2026 à 16 h.^[20][21]
• Modification n° 2, prescrite le 20 juillet 2026 : elle ne touche que le zonage de Laneuveville-devant-Nancy.^[22]

Nous n'avons pas pu lire le dossier soumis à l'enquête : tant que la modification n° 1 n'est pas approuvée, les règles publiées sur ce site restent celles qui s'appliquent. Pour un dossier déposé après son approbation, nous relisons les articles modifiés ; un permis accordé fige les règles pendant 3 ans pour un permis modificatif.^[23]

D'après notre calcul sur les couches du Géoportail, la zone urbaine U couvre 79,1 % de Nancy, le secteur sauvegardé 11,1 %, la zone naturelle et ses secteurs environ 10 %.^[8] La zone U n'est pas découpée en secteurs aux règles écrites : implantation, hauteur, nature en ville, stationnement et qualité urbaine se lisent chacun sur son plan thématique. Le guide des règles du PLUi-HD explique comment les lire.^[5]

Créé le 22 juillet 1976, le secteur sauvegardé de Nancy couvre environ 166 ha : la Ville-Vieille médiévale, la Ville-Neuve de Charles III et l'ensemble du XVIIIe siècle. Son plan de sauvegarde et de mise en valeur, approuvé le 20 décembre 2019, a été modifié le 22 novembre 2022.^[2] C'est aujourd'hui un site patrimonial remarquable.^[24][6]

• L'extérieur et l'intérieur : le PSMV protège aussi des éléments intérieurs, escaliers, planchers, charpentes, décors ; les travaux qui les touchent passent par une autorisation.^[25][26]
• L'accord de l'ABF : il est requis pour tous les travaux soumis à autorisation, et le délai d'instruction est majoré d'un mois.^[7][27]
• La légende de l'immeuble : sur le plan, un immeuble de type A, de type B ou en gris clair n'a pas les mêmes règles ; c'est la première chose que nous relevons.^[25]
• Pas d'abords : dans un site patrimonial remarquable, les abords des monuments historiques ne s'appliquent pas.^[28]

Lire le guide du secteur sauvegardé

« Place Stanislas, Place de la Carrière et Place d'Alliance à Nancy » sont inscrites sur la liste du patrimoine mondial ; d'après l'UNESCO, la zone tampon de 159 ha est proposée sur le périmètre étendu du site patrimonial remarquable.^[1] D'après notre calcul, la couche officielle de la zone tampon coïncide avec le périmètre du PSMV.^[8] L'inscription n'ajoute pas de démarche : ce sont le PSMV et les monuments historiques qui s'appliquent. Sur les versants visibles des immeubles qui bordent les places, le PSMV demande de supprimer les lucarnes et châssis de toit ajoutés depuis la construction d'origine.^[10][25]

Lire le guide de la place Stanislas

L'export de la base Mérimée compte 259 notices pour Nancy, dont une cinquantaine d'édifices datés de 1890 à 1914, l'époque de l'École de Nancy ; la plupart ne protègent qu'une partie de l'immeuble, souvent la façade et la toiture sur rue.^[29]

• Partie inscrite : tous les travaux autres que l'entretien demandent un permis de construire, instruit en 5 mois.^[30][31]
• Partie classée : une autorisation au titre des monuments historiques.^[32][33]
• Abords : la liste des servitudes trace des périmètres de 500 m ; d'après notre calcul, ils couvrent 61,8 % de la commune hors des sites patrimoniaux. Les travaux visibles du monument ou en même temps que lui demandent l'accord de l'ABF.^{[9][8][28][7]}
• Patrimoine du PLUi-HD : 216 éléments bâtis protégés à Nancy, de NAN-001 à NAN-216, avec des règles par type : villas, maisons de ville, immeubles de rapport, édifices industriels ou religieux.^[34]
• Sites : les parcs de la Pépinière, Sainte-Marie, Olry et de Saurupt et le bastion de Vaudémont sont des sites inscrits ou classés.^[35][9]

Lire le guide de l'Art nouveau

La ZPPAUP créée en 2008 suit les avenues de Strasbourg et du Maréchal-de-Lattre-de-Tassigny, de la porte Saint-Nicolas à la limite de Jarville : environ 1,5 km et 25 ha, dans les quartiers Saint-Pierre et Bonsecours.^[36][15] Elle est devenue site patrimonial remarquable : les travaux y demandent l'accord de l'ABF, et son règlement s'ajoute au PLUi-HD.^[6][7][5] Le règlement de 2008 interdit notamment le PVC pour les menuiseries et les surélévations, sauf pour un édifice en simple rez-de-chaussée compris entre deux mitoyens de R+1 ou plus, pour rattraper la silhouette de la rue.^[14]

Lire le guide de l'avenue de Strasbourg

Le plan thématique de la qualité urbaine classe chaque parcelle de la zone U en dispositions générales ou dans un ensemble urbain : maisons de ville et immeubles de rapport, villas, habitat groupé, maisons en bande, grands ensembles. D'après notre calcul, les ensembles de maisons de ville et d'immeubles de rapport couvrent 17,7 % de Nancy.^[5][8]

• Partout en zone U : le blanc pur est interdit en façade ; les châssis de toit visibles s'alignent entre eux et avec les fenêtres ; les panneaux solaires visibles se regroupent en une nappe ou une bande.^[5]
• Dans les ensembles : les percements sur rue gardent leur forme, la pierre de taille et les encadrements ne se peignent pas, l'isolation par l'extérieur est interdite sur une façade ornée.^[5]
• Surélévation : interdite dans les ensembles de villas, d'habitat groupé et de maisons en bande ; admise dans les ensembles de maisons de ville et d'immeubles de rapport, en continuité de la façade ou en attique en retrait d'au moins 1 m.^[5]
• Clôtures : hors ensembles urbains, 1,80 m au plus, sur rue comme entre voisins, avec un mur-bahut de 0,80 m au plus sous la claire-voie ; 1,60 m ou 1,20 m dans les ensembles urbains ; 2,50 m dans le secteur sauvegardé.^[37][5][25]

Lire le guide des maisons de ville et des villas

• Pas d'emprise au sol maximale en zone U : l'implantation du secteur, à l'alignement ou en recul, et les retraits sur les limites fixent la place disponible.^[5]
• Hauteur : celle du plan des hauteurs, mesurée au point le plus bas du terrain naturel avant travaux ; d'après notre calcul, 9 m de façade avec un gabarit à 45° est la règle la plus répandue, sur 42,8 % de la commune.^[5][8]
• Nature en ville : un coefficient de biotope et une part de pleine terre par secteur ; le secteur n° 4, CBS de 0,4 dont 0,3 de pleine terre, couvre 69,8 % de Nancy.^[5][8]
• Cœurs d'îlots : sur 5,5 % de la commune, aucune construction principale ; seulement de petites annexes et des travaux sans emprise nouvelle.^[5][8]
• Stationnement : aucune place exigée pour une extension de 25 % au plus de la surface de plancher existante sans logement nouveau, ni pour un seul logement de 90 m² au plus créé dans un bâtiment existant sans augmenter son volume.^[5]

Lire le guide des règles du PLUi-HD

• Inondation : le PPRI de la Meurthe, approuvé le 27 février 2012, couvre d'après notre calcul 6,5 % de Nancy ; trois zones, V, O et R. Ses règles s'ajoutent à celles du PLUi-HD.^{[38][39][40][8]}
• Argiles : aléa moyen sur 70,0 % de la commune et fort sur 10,5 %, d'après notre calcul sur la carte de 2026 annexée au PLUi-HD ; 7 arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse depuis 1989.^[10][8][41]
• Coteaux et cavités : un aléa mouvements de terrain dans le nord-ouest de la commune ; autour d'une cavité recensée, pas de construction nouvelle sans étude géotechnique.^[38][5]
• Mines de fer : d'anciennes concessions couvrent 30,1 % de la commune, d'après notre calcul ; les cartes d'aléa minier sont annexées au PLUi-HD.^[10][8]
• Séisme : zone 1, sismicité très faible.^[42]

Lire le guide de la zone inondable · Lire le guide des argiles, mines et cavités

• Clôtures et ravalement : déclaration préalable sur toute la commune hors du secteur sauvegardé, où le code l'impose déjà.^[10][43][44]
• Démolition : permis de démolir sur l'ensemble de Nancy, par délibération du 17 novembre 2025.^[10]
• Ravalement obligatoire : la ville mène des campagnes par rue ; elle annonce la publication prochaine de la liste des rues concernées.^[15]
• Archéologie : dans les zones de présomption de prescription, la direction régionale des affaires culturelles est saisie des permis de construire et de démolir dont les terrassements dépassent un seuil d'emprise au sol : 50 m² sur une partie de Nancy, soit 21,1 % de la commune d'après notre calcul, 3 000 m² sur une autre.^[10][8]

En zone urbaine d'un PLU, un agrandissement ou une surélévation relève de la déclaration préalable jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, et du permis au-delà ; le permis est aussi exigé au-delà de 20 m² si la surface totale dépasse ensuite 150 m².^[45] En zone naturelle, le permis commence au-delà de 20 m².^[46] À Nancy, deux cas sortent de ce schéma : un immeuble inscrit monument historique, où tout travail autre que l'entretien demande un permis, et le secteur sauvegardé, où une surélévation de plus de 20 m² se fait confirmer au service instructeur.^[30][13]

Le recours à l'architecte est obligatoire pour un permis de construire quand la surface de plancher dépasse 150 m² ; il ne l'est jamais pour une déclaration préalable.^[47]

La taxe se calcule sur une valeur forfaitaire de 892 € par m² hors Île-de-France en 2026, avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² de l'habitation principale.^[48] Dans une métropole, la part locale est intercommunale, de 1 % à 5 % ; la part départementale ne dépasse pas 2,5 %.^[49][50] Nous n'avons pas pu lire les taux votés pour Nancy : le simulateur officiel les applique.^[51]

Lire le guide de la taxe d'aménagement

La Métropole du Grand Nancy tient le guichet numérique des autorisations d'urbanisme pour les communes qui y adhèrent, dont Nancy. L'accusé d'enregistrement arrive sous un jour ouvré, l'accusé de réception sous 10 jours ouvrés ; les pièces se déposent en PDF, JPEG ou PNG.^[12]

Guichet numérique des autorisations d'urbanisme du Grand Nancy

Le dossier est instruit par le service Urbanisme de la ville : hôtel de ville, 1 place Stanislas, 54000 Nancy ; téléphone 03 83 85 32 70.^[11] Sur papier, il faut 2 exemplaires d'une déclaration préalable et 4 d'un permis, un de plus quand l'accord de l'ABF est requis.^[52]

L'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de Meurthe-et-Moselle, où exercent les architectes des Bâtiments de France, reçoit uniquement sur rendez-vous.^[53]

Délais, à partir du dossier complet : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis d'une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis ; un mois de plus dans les sites patrimoniaux et les abords, 5 mois pour un immeuble inscrit.^{[54][55][27][31]}

103 671 habitants en 2023 (population municipale). 89,1 % des logements sont des appartements et 9,4 % des maisons, soit 6 866 maisons ; 27,8 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. 14,9 % des résidences principales datent d'avant 1919, 14,4 % de 1919 à 1945.^[56]

Les projets se partagent donc entre les immeubles en copropriété du centre, où se posent les questions de fenêtres, de ravalement, de toiture et d'accord de l'ABF, et les maisons de ville et villas des quartiers, où jouent l'ensemble urbain, la pleine terre et parfois la protection d'un monument voisin.