Hauteur, implantation, pleine terre : les règles du PLUi-HD à Nancy
À Nancy, la zone urbaine du PLUi-HD n'a qu'une étiquette, U. Ses règles se lisent sur des plans thématiques superposés : implantation, hauteurs, nature en ville, stationnement. Voici comment les lire pour un projet.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Hors du secteur sauvegardé et de la zone naturelle, Nancy est en zone U du PLUi-HD, soit 79,1 % de la commune d'après notre calcul.[2] Il n'y a pas de coefficient d'emprise au sol : ce qui limite une extension, c'est l'implantation du secteur (alignement ou recul), la hauteur du plan des hauteurs, mesurée au point bas du terrain naturel, et la part de pleine terre et de surfaces végétalisées.[3] Le pré-diagnostic affiche ces prescriptions pour votre parcelle ; à Nancy, la plus répandue en matière de nature en ville est le secteur n° 4 : coefficient de biotope de 0,4 dont 0,3 de pleine terre, sur 69,8 % de la commune.[2][3]
Lire les plans thématiques
Le règlement graphique du PLUi-HD comprend un plan général et des plans thématiques, un par article : mixité, stationnement, nature en ville, implantations, hauteurs, qualité urbaine.[3] Le Géoportail de l'urbanisme les publie sous forme de « prescriptions » : pour un point de la rue Émile-Gallé, il donne par exemple « Implantations : secteur n°1 - alignement + continuité », « Hauteurs : 9 m hauteur de façade + gabarit n°1 + dispo. particulière Limitation souple » et « Nature en ville : secteur n°4 (CBS 0,4 dont CPT 0,3) ».[2]
Une disposition du plan général (marge de recul, polygone d'implantation, élément protégé, cœur d'îlot) prime sur ces règles générales, et une orientation d'aménagement s'y ajoute dans les sites de projet (règlement du PLUi-HD, p. 32, 73, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
Implantation sur la rue et les limites
| Secteur | Part de Nancy | Règle |
|---|---|---|
| Secteur n° 1 : alignement et continuité | 34,6 % | Façade à l'alignement dans la bande de 20 m (ou dans l'ordonnancement des voisins) ; terrain de 12 m de large ou moins : d'une limite latérale à l'autre ; au-delà, retrait d'une limite d'au moins H/3 et 3 m, et adossement obligatoire au pignon d'un voisin en limite ; fond : H/3 (H/2 au-delà de 10 m), 3 m au moins (p. 73-76) |
| Secteur n° 2 : recul et discontinuité | 1,5 % | Recul de 5 m ; sur une limite latérale ou en retrait d'au moins H/2 et 3 m ; fond : H/2, 3 m au moins (p. 77) |
| Secteur n° 3 : alignement ou recul | 41,4 % | À l'alignement ou en recul de 5 m au moins ; en limites ou en retrait d'au moins H/2 et 3 m (p. 78-79) |
| Secteur n° 4 : recul et discontinuité | 1,7 % | Recul de 5 m (3 m sur un chemin, un parc, une piste cyclable) ; retrait de 5 m de toutes les limites (p. 79-80) |
Règlement littéral du PLUi-HD, article U5, pages entre parenthèses, vérifié le 28 octobre 2026.[3] H : hauteur de façade. Part de la commune : notre calcul sur la couche du Géoportail de l'urbanisme ; le reste de Nancy est en PSMV ou en zone naturelle.[2] Une disposition graphique du plan général (marge de recul, polygone d'implantation) prime sur ces règles.
- Annexes : une piscine se tient à 1,50 m au moins des limites, local technique compris ; un garage de 20 m² au plus s'implante en limite ou à 1 m ; une autre annexe de 12 m² au plus s'implante librement, sauf devant la maison (règlement du PLUi-HD, p. 71, vérifié le 28 octobre 2026).
- Construction mal implantée : elle peut être agrandie dans son prolongement, sans aggraver sa non-conformité ; l'isolation par l'extérieur peut déborder de 30 cm (règlement du PLUi-HD, p. 71-72, vérifié le 28 octobre 2026).
- Deux bâtiments sur un même terrain : au moins la moitié de la hauteur du plus haut, et 3 m, entre eux ; la règle ne vise pas les annexes (règlement du PLUi-HD, p. 72, vérifié le 28 octobre 2026).
- Cours d'eau : un recul de 10 m des berges visibles, de 6 m de l'axe d'un cours d'eau busé (règlement du PLUi-HD, p. 68-69, vérifié le 28 octobre 2026).
Hauteur et gabarit
| Prescription | Part de Nancy | Ce qu'elle impose |
|---|---|---|
| 9 m de hauteur de façade, gabarit n° 1 | 42,8 %, limitations comprises | Façade de 9 m, puis une oblique à 45° jusqu'à 3 m au-dessus (p. 83) |
| Limitation souple | 17,9 % | Égout entre ceux des deux voisins, sans s'aligner sur le plus haut ; un niveau de plus que des voisins plus bas, sans dépasser la hauteur du secteur (p. 85-86) |
| Limitation stricte | 3,4 % | Pas plus haut que les voisins du même ensemble urbain ; surélévation interdite (p. 85) |
| Hauteur des premiers et seconds rangs (Nancy) | 40,4 % | Premier rang de 20 m depuis la rue à défaut d'autre profondeur ; au-delà, 3 m de moins (6 m si la hauteur du premier rang dépasse 10 m) (p. 87-88) |
| Cœurs d'îlots, seconds rangs et franges protégés | 5,5 % | Aucune construction principale ; surélévation d'un seul niveau ; annexes de 6 m², piscines de 10 m² (p. 55, 84) |
Règlement littéral du PLUi-HD, article U6, pages entre parenthèses, vérifié le 28 octobre 2026.[3] Parts : notre calcul sur les couches du Géoportail de l'urbanisme.[2] La hauteur se mesure depuis le point le plus bas du terrain naturel avant travaux, à l'aplomb de la construction ; sur une rue parallèle à une pente de 10 % ou plus, depuis le point le plus haut (p. 82).
[3]« La règle de hauteur ne s'applique pas en cas d'extension de constructions existantes dont la hauteur est supérieure à la norme définie au plan thématique « Hauteurs » des articles U6 et AU6, sous réserve que la hauteur de l'extension n'excède pas la hauteur de la construction initiale. »
- Tolérance de 1,50 m : l'autorité compétente peut l'accorder pour créer un étage entier sur une construction existante, pour un meilleur raccord avec les voisins, ou pour surélever le premier plancher en zone inondable (règlement du PLUi-HD, p. 82, vérifié le 28 octobre 2026).
- Annexes : 3,50 m en tout point (règlement du PLUi-HD, p. 83, vérifié le 28 octobre 2026).
- Au-delà de la bande de 20 m, en secteur d'implantation n° 1, une construction existante ne se surélève que de 3 m, un niveau (règlement du PLUi-HD, p. 84, vérifié le 28 octobre 2026).
- Murs aveugles en limite : au-delà de 3 m de profondeur, pas plus de 6 m au-dessus de la façade de la construction mitoyenne (règlement du PLUi-HD, p. 89, vérifié le 28 octobre 2026).
- Bonus : 2,50 m de plus pour un projet à énergie positive ou exemplaire, sans niveau supplémentaire ; jusqu'à 10 % pour un projet de logements sociaux (règlement du PLUi-HD, p. 89, vérifié le 28 octobre 2026).
Pleine terre et coefficient de biotope
Le coefficient de biotope (CBS) mesure la part du terrain en surfaces éco-aménagées, pondérées selon leur nature ; le coefficient de pleine terre (CPT) en est la part minimale en pleine terre, d'un seul tenant pour au moins les deux tiers (règlement du PLUi-HD, p. 56-61, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
| Secteur | CBS minimal | CPT minimal (compris dans le CBS) |
|---|---|---|
| 1 | 0,3 | 0,1 |
| 2 | 0,3 | 0,2 |
| 3 | 0,4 | 0,2 |
| 4 | 0,4 | 0,3 |
| 5 | 0,5 | 0,3 |
| 6 | 0,6 | 0,4 |
| 7 | 0,6 | 0,5 |
| Destination principale | Emprise au sol du projet sur le terrain | CBS minimal |
|---|---|---|
| Habitation, équipement | moins de 38 % | 0,50 |
| Habitation, équipement | de 38 % à 49 % | 0,45 |
| Habitation, équipement | 50 % ou plus | 0,30 |
| Commerces et activités de service, autres activités | moins de 50 % | 0,45 |
| Commerces et activités de service, autres activités | 50 % ou plus | 0,30 |
| Habitation, terrain bâti à 100 % | 100 % | 0,20 |
Règlement littéral du PLUi-HD, p. 61 à 63, vérifié le 28 octobre 2026.[3] D'après notre calcul, le secteur n° 4 (CBS 0,4 dont CPT 0,3) couvre 69,8 % de Nancy.[2]
- À Nancy, sur une construction existante : le CPT du plan s'impose « à chaque fois que la situation initiale de l'unité foncière le permet » ; sinon, le projet ne réduit pas la pleine terre existante ; pour une transformation en logement, le CPT ne peut descendre sous 0,1 (règlement du PLUi-HD, p. 63, vérifié le 28 octobre 2026).
- Sans emprise nouvelle, la règle ne s'applique pas : réhabilitation, changement de destination, surélévation (règlement du PLUi-HD, p. 62, vérifié le 28 octobre 2026).
- Petite construction nouvelle de 20 m² d'emprise au plus : un CBS de 0,2 remplace l'objectif du secteur, une seule fois par terrain (règlement du PLUi-HD, p. 62, vérifié le 28 octobre 2026). La substitution prévue pour les extensions de 20 m² au plus des autres communes ne vise pas Nancy.
- Plantations : à Nancy, une unité de plantation par tranche entamée de 20 m² d'espace végétalisé ; un arbre de grand développement compte pour 8 unités, un arbuste pour 1 (règlement du PLUi-HD, p. 64, vérifié le 28 octobre 2026).
5,5 % de Nancy, d'après notre calcul, est en cœur d'îlot, second rang ou frange protégés : aucune construction principale ; seulement des annexes de 6 m², une piscine de 10 m², et des travaux sans emprise nouvelle, dont une surélévation d'un niveau (règlement du PLUi-HD, p. 55, vérifié le 28 octobre 2026).[2][3]
Stationnement
D'après notre calcul, 66,3 % de Nancy est classé « première couronne » au plan du stationnement et 12,5 % « centre ».[2] Dans ces deux secteurs, un logement demande 1 place par tranche de 90 m² de surface de plancher, avec au moins 1 place par logement ; dans le centre, la norme est aussi un maximum de 1 place par 70 m² (règlement du PLUi-HD, p. 46-47, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
- 20 % de moins à moins de 500 m d'une ligne structurante de transport collectif, dans le centre et la première couronne (règlement du PLUi-HD, p. 43, vérifié le 28 octobre 2026).
- Aucune place exigée : changement de destination vers l'habitation sans logement nouveau ; création d'un seul logement de 90 m² au plus dans un bâtiment existant, sans augmenter son volume ; extension de 25 % au plus de la surface de plancher existante sans logement nouveau (règlement du PLUi-HD, p. 48-49, vérifié le 28 octobre 2026).
- Logements sociaux : à Nancy, aucune norme pour les logements financés en PLAI, la moitié pour les autres (règlement du PLUi-HD, p. 48, vérifié le 28 octobre 2026).
- Vélos : 1,5 m² par emplacement, local collectif de 3 m² au moins (règlement du PLUi-HD, p. 49, vérifié le 28 octobre 2026).
Dans le secteur sauvegardé, ce sont les normes du PSMV qui s'appliquent : voir le guide du PSMV.
Zone naturelle : parcs, jardins, coteaux
D'après notre calcul, la zone naturelle couvre environ 10 % de Nancy : 4,8 % en zone N, 4,8 % en secteur équipé Ne (parcs, terrains de sport, cimetières), 0,2 % en secteur jardiné Nj.[2]
- Zone N : seules les habitations repérées au plan général peuvent s'agrandir, de 15 % de leur surface de plancher, sans nouveau logement et sans dépasser 200 m² au total ; hauteur de 6 m ; CBS de 0,6 dont 0,5 de pleine terre (règlement du PLUi-HD, p. 237, 258, 267, vérifié le 28 octobre 2026).
- Secteur Nj : un abri d'entretien du jardin par terrain, de 6 m² et 20 % du terrain au plus, 3 m de haut (règlement du PLUi-HD, p. 238, 258, 267, vérifié le 28 octobre 2026).
- Autorisation : hors zone urbaine, le permis commence au-delà de 20 m² créés.[4]
Version en vigueur et procédures en cours
Le PLUi-HD a été approuvé le 6 novembre 2025 et est exécutoire depuis le 17 décembre 2025 ; la version en vigueur sur le Géoportail est celle de la mise à jour n° 4 du 14 octobre 2026.[5][6][7] Deux procédures sont en cours :[5]
- Modification n° 1, prescrite le 9 juillet 2026 : elle porte notamment sur « la modification des dispositions propres à la commune de Nancy », les implantations et extensions, les clôtures et les cœurs d'îlots. L'enquête publique est ouverte du 20 octobre 2026 à 10 h au 20 novembre 2026 à 16 h.[8][9]
- Modification n° 2, prescrite le 20 juillet 2026 : elle ne concerne que Laneuveville-devant-Nancy.[10]
Nous n'avons pas pu lire le dossier d'enquête de la modification n° 1 : tant qu'elle n'est pas approuvée, les règles publiées ici restent celles qui s'appliquent ; pour un projet déposé après son approbation, nous relisons les articles modifiés.
Questions fréquentes
Y a-t-il un coefficient d'emprise au sol à Nancy ?
Non en zone urbaine du PLUi-HD : la limite vient de l'implantation, de la hauteur et de la part de pleine terre et de biotope. Seuls les cœurs d'îlots protégés et les secteurs naturels fixent des emprises maximales.[3]
D'où se mesure la hauteur sur un terrain en pente ?
Du point le plus bas du terrain naturel avant travaux, à l'aplomb de la construction ; pour une construction sur une rue parallèle à une pente de 10 % ou plus, ou sur une rue en escaliers, du point le plus haut.[3]
Faut-il créer une place de parking pour une extension ?
Non si l'extension ne dépasse pas 25 % de la surface de plancher existante et ne crée pas de logement.[3]
Peut-on construire en fond de jardin à Nancy ?
Cela dépend : dans un cœur d'îlot protégé, aucune construction principale n'est admise ; ailleurs, la bande de 20 m depuis la rue, les retraits du secteur et la hauteur réduite au-delà du premier rang encadrent le projet.[3]
Voir aussi
Maisons de ville, villas
Les ensembles urbains du PLUi-HD : fenêtres, enduits, toitures, lucarnes, clôtures et surélévation selon le type de maison.
Extension
Déclaration ou permis selon la surface et la zone, implantation, pleine terre, secteur protégé, taxe.
Surélévation
Un étage de plus : seuils, plan des hauteurs, limitations souple et stricte, ensembles où elle est interdite, loi de 2025.
Abri, piscine, terrasse
Abri de jardin, annexe, piscine, terrasse : seuils nationaux, secteurs protégés et règles du PLUi-HD (1,50 m, 3,50 m, cœurs d'îlots).
Sources consultées (10)
- [1]Base Mérimée, liste des immeubles protégés au titre des monuments historiques, export publié sur data.gouv.fr (ressource du 27 août 2025) : 259 notices pour Nancy. data.gouv.fr/fr/datasets/5af120e5b595087cfabcde81/. Consulté le 28 octobre 2026.
- [2]Géoportail de l'urbanisme, couches zone_urba, prescription_surf, info_surf et assiette_sup_s (services WFS et API Carto de l'IGN) intersectées avec la commune 54395 ; surfaces calculées par nos soins en Lambert 93. apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]PLUi-HD du Grand Nancy, règlement littéral (pages citées entre parenthèses), document approuvé en novembre 2025, dossier du 14 octobre 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_245400676/1b865ce9f4bca403165ef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]Métropole du Grand Nancy, site du PLUi-HD : approbation du 6 novembre 2025, caractère exécutoire depuis le 17 décembre 2025, modification simplifiée n° 1, modifications n° 1 et n° 2 en cours. plui.grandnancy.eu/. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]Géoportail de l'urbanisme, fiche du document « Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) du Grand Nancy » (statut EN_VIGUEUR, mise à jour n° 4, publiée le 18 octobre 2026), version 245400676_PLUi_20261014. geoportail-urbanisme.gouv.fr/api/document/1b865ce9f4bca403165ef168ecef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]Métropole du Grand Nancy, arrêté n° ARR_892 portant mise à jour n° 4 du PLUi-HD (annexes : règlement local de publicité intercommunal, classement sonore, réseau de chaleur, droit de préemption de Nancy), arrêté du 14 octobre 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_245400676/1b865ce9f4bca403165ef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]Métropole du Grand Nancy, délibération DEL20260709_C09 du 9 juillet 2026 prescrivant la modification n° 1 du PLUi-HD (dont « la modification des dispositions propres à la commune de Nancy » de l'article 6). plui.grandnancy.eu/fileadmin/fichiers/VIVRE_ET_HABITER/Urbanisme/2026/…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]Métropole du Grand Nancy, avis d'ouverture de l'enquête publique sur la modification n° 1 du PLUi-HD, du 20 octobre 2026 à 10 h au 20 novembre 2026 à 16 h. plui.grandnancy.eu/fileadmin/fichiers/VIVRE_ET_HABITER/Urbanisme/2026/…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]Métropole du Grand Nancy, arrêté n° ARR_850 du 20 juillet 2026 prescrivant la modification n° 2 du PLUi-HD (zonage de Laneuveville-devant-Nancy seulement). plui.grandnancy.eu/fileadmin/fichiers/VIVRE_ET_HABITER/Urbanisme/2026/…. Consulté le 28 octobre 2026.
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