Surface de plancher, emprise au sol, surface taxable : comment les compter
Trois surfaces décident de votre dossier : la surface de plancher et l'emprise au sol fixent l'autorisation, la surface taxable le montant de la taxe. À Nancy, une quatrième compte pour le PLUi-HD : la pleine terre.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
La surface de plancher additionne les niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, au nu intérieur des façades, après déduction notamment des garages et des combles non aménageables. L'emprise au sol est la projection verticale du volume, « tous débords et surplombs inclus ».[1][2][3] La surface taxable compte les garages, les caves et les combles aménageables.[1][4] Le PLUi-HD y ajoute la pleine terre : une surface non bâtie, végétalisée, perméable et en lien direct avec le sol naturel (règlement du PLUi-HD, p. 14, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
Une maison en coupe
| Élément | Surface de plancher | Emprise au sol |
|---|---|---|
| 1. Pièces de plus de 1,80 m sous plafond | Compte | Compte |
| 2. Combles sous 1,80 m de hauteur | Ne compte pas | Dans la projection de la maison |
| 3. Garage clos | Ne compte pas | Compte |
| 4. Balcon en surplomb | Ne compte pas | Compte, au code comme au PLUi-HD |
| 5. Débord de toiture sans poteau | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 6. Terrasse de plain-pied | Ne compte pas | Non au code ; au PLUi-HD, seulement si elle est surélevée |
| 7. Cave d'une maison | Compte si plus de 1,80 m sous plafond | Non au PLUi-HD si elle est enterrée |
D'après les articles R. 111-22 et R*420-1 du code de l'urbanisme, la fiche officielle et le lexique du PLUi-HD.[2][3][1][5]
La surface de plancher
[2]« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : »
- de l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- des vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des surfaces aménagées pour le stationnement, rampes et aires de manœuvre comprises ;
- des combles non aménageables pour l'habitation ou une activité ;
- des locaux techniques d'un immeuble autre qu'une maison individuelle ;
- des caves et celliers desservis uniquement par une partie commune ;
- de 10 % des surfaces d'habitation, quand les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Pour une maison individuelle, seules les cinq premières déductions jouent.[1] La surface de plancher décide entre déclaration et permis, et fixe le seuil de 150 m² du recours à l'architecte.[1][6]
L'emprise au sol
Le code définit l'emprise au sol, « au sens du présent livre », comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » ; les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.[3] Cette définition sert aux seuils de déclaration et de permis.
Le lexique du PLUi-HD reprend la définition nationale, exclut les constructions enterrées, et précise ce qu'il compte : auvents soutenus, constructions non closes comme un abri ou un carport, « loggias et balcons, même si aucun poteau ne les soutient », « terrasses, rampes extérieures ou toute plateforme surélevée », piscines et leur couverture (règlement du PLUi-HD, p. 8, vérifié le 28 octobre 2026).[5] À Nancy, l'emprise sert surtout à calculer le coefficient de biotope d'un projet sur une construction existante : 0,50, 0,45 ou 0,30 selon qu'elle occupe moins de 38 %, de 38 à 49 % ou plus de 50 % du terrain (règlement du PLUi-HD, p. 63, vérifié le 28 octobre 2026).
Pleine terre et surfaces éco-aménagées
Le coefficient de pleine terre (CPT) est le rapport entre les surfaces de pleine terre et la surface du terrain ; le coefficient de biotope (CBS), celui des surfaces éco-aménagées, après pondération (règlement du PLUi-HD, p. 6, vérifié le 28 octobre 2026).[5] Une toiture ou une façade végétalisée, un revêtement semi-perméable comptent pour une partie de leur surface ; un arbre conservé donne une bonification, limitée à Nancy (règlement du PLUi-HD, p. 57-61, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
- Les réseaux, cuves enterrées et ouvrages d'infiltration ne retirent pas à un espace sa qualité de pleine terre (règlement du PLUi-HD, p. 14, vérifié le 28 octobre 2026).
- La surface de pleine terre doit être d'un seul tenant pour au moins ses deux tiers (règlement du PLUi-HD, p. 56, vérifié le 28 octobre 2026).
- Une piscine ne compte pas comme surface éco-aménagée (règlement du PLUi-HD, p. 57, vérifié le 28 octobre 2026).
Le guide des règles du PLUi-HD donne les coefficients des secteurs.
La surface taxable
« La surface de plancher fiscale, appelée surface taxable, diffère de celle définie à l'article L. 111-14 » : seules trois déductions sont admises, l'épaisseur des murs autour des ouvertures, les vides et trémies, et les surfaces de 1,80 m de hauteur ou moins.[4]
- Les surfaces de stationnement closes sont taxables ; les caves et celliers annexes à des logements aussi.[4]
- Des combles « totalement non aménageables » ne constituent pas une surface imposable.[4]
Un garage clos de 20 m² ne crée donc pas de surface de plancher, mais 20 m² de surface taxable.[2][4]
Questions fréquentes
Une mezzanine compte-t-elle dans la surface de plancher ?
Une terrasse sur pilotis compte-t-elle dans l'emprise au sol ?
Pour le PLUi-HD, oui : les terrasses et toute plateforme surélevée sont comprises dans l'emprise au sol. Une terrasse de plain-pied ne l'est pas.[5]
Quelle surface retenir quand surface de plancher et emprise au sol diffèrent ?
Les seuils de déclaration et de permis portent sur l'une ou l'autre : il suffit que l'une des deux dépasse le seuil.[8]
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface et la zone, implantation, pleine terre, secteur protégé, taxe.
Taxe d'aménagement
892 €/m² hors Île-de-France en 2026, abattement sur 100 m², part de la Métropole et du département, déclaration à l'achèvement.
Règles du PLUi-HD
Implantation, hauteur, pleine terre, stationnement : comment lire les plans thématiques du PLUi-HD pour une parcelle de Nancy.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, le délai, l'accord de l'ABF et les immeubles inscrits.
Sources consultées (8)
- [1]service-public.fr, fiche F2868 « Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable », vérifiée le 27 novembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2868. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]Code de l'urbanisme, article R*420-1, version en vigueur depuis le 1er avril 2014. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028678466. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]PLUi-HD du Grand Nancy, règlement littéral (pages citées entre parenthèses), document approuvé en novembre 2025, dossier du 14 octobre 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_245400676/1b865ce9f4bca403165ef…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]service-public.fr, fiche F37923 « Mezzanine ou étage supplémentaire : faut-il une autorisation d'urbanisme ? », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37923. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
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